Venda de imóvel sem a anuência do companheiro em união estável e a a proteção ao adquirente de boa-fé

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O Código Civil brasileiro, no artigo 1.723, dispõe que: “É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, continua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família”. Além deste dispositivo legal, a união estável é regulada pela Lei nº 9.278 de 10 de maio de 1996 e pelo parágrafo 3º do artigo 226 da Constituição Federal/88. Assim, podemos encontrar algumas semelhanças entre a união estável e o casamento, vez que é assegurado ao companheiro o direito de herança (artigo 1.790 do código civil) e o regime presumido de comunhão parcial de bens, conforme art. 1.725 do Código Civil, que dispõe:

“Art. 1.725. Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens”.

Sobre a venda de bens, o art. 1.647 do Código Civil dispõe que:

“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”.

Portanto, se a união estável é equiparada ao regime de comunhão parcial de bens, a grande dúvida é acerca da necessidade do companheiro ou companheira consentir na venda de um bem imóvel adquirido na constância da união estável, mas que encontra-se somente em nome de um dos companheiros.

É comum nos depararmos com ações judiciais de anulação de venda de imóvel por um dos companheiros sem a anuência do outro, cuja ação é ajuizada pelo companheiro ou companheira que não assinou a Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel que pertencia ao casal que vive em regime de união estável.

Neste caso, a lei deverá proteger o adquirente de boa-fé, pois raramente o comprador terá conhecimento se o vendedor, ao declarar-se solteiro, viúvo ou divorciado, está vivendo atualmente com outra pessoa em regime de comunhão estável.

Ademais, não há uma lei específica determinando a assinatura do companheiro (ª) sob o regime de união estável para venda de imóvel.

Malgrado a questão não ser pacífica na doutrina, a jurisprudência dominante de nossos tribunais é no sentido da não necessidade da outorga do companheiro ou companheira para alienação de bem imóvel, apesar da união estável equiparar-se ao regime de comunhão parcial de bens.

Neste sentido, destaque para as seguintes decisões:

“Ação declaratória de nulidade. Escritura pública de compra e venda. Imóvel. Sentença de improcedência. Negócio jurídico celebrado pelo companheiro sem a anuência da companheira. Possibilidade. Outorga uxória. Desnecessidade. Exigência legal que não se aplica à hipótese de união estável. Negócio efetuado em garantia de empréstimo. Simulação configurada. Elementos de convicção que estão a revelar autêntico pacto comissório. Infração ao art. 765 do Código Civil de 1916 (Art. 1.428 do Código Civil atual). Precedentes desta C. Câmara e do STJ. Anulação do negócio jurídico e cancelamento do respectivo registro imobiliário. Ação procedente. Sucumbência invertida. Recurso provido”. (Processo: CR 3961004600 SP Apelação nº 396.100.4/6-00 Relator(a): Ariovaldo Santini Teodoro. Julgamento:15/04/2008 Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Publicação:23/04/2008).

“Ação declaratória de nulidade. Escritura pública de compra e venda. Imóvel. Sentença de improcedência. Negócio jurídico celebrado pelo companheiro sem a anuência da companheira. Possibilidade. Outorga uxória. Desnecessidade. Exigência legal que não se aplica à hipótese de união estável. (...)” (TJSP, Apelação com revisão 396.100.4-6, Acórdão 2567068, Itararé, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ariovaldo Santini Teodoro, j. 15.04.2008, DJESP 16.05.2008).

Omar Yassim – advogado

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